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山东航空向波音索赔我爱我家对赌两年后净利润翻三倍 资管业务竞争激烈

地产市场总体处于严调控背景下,对我爱我家为代表的中介商而言,虽然目前二手房经纪业务仍是主要收入来源,但随着国租赁需求崛起,长租公寓成为下一个资本角力的市场

近日,胡景晖离职及炮轰高房租一事,将我爱我家推上了舆论的风口浪尖。

我爱我家(000560.SZ)是A股市场的新兵,2017年被昆百大A以“蛇吞象”的方式收购了84%股权。2018年5月,昆百大A正式更名为我爱我家。那么,新入场A股的我爱我家表现如何呢?此次事件对公司有何影响?《投资者报》记者近日致电致函公司解姓负责人,其称半年报发布期间不方便回应。

业绩对赌压力

今年4月,昆百大A发布了2017年年报和2018年一季报,2017年年报未并入我爱我家业绩,今年一季报才真正实现并表。据一季报数据,公司营业收入25亿元,同比增长642%;净利润1.46亿元,同比增长905%。显然,今年一季度公司业绩飙升主要是由我爱我家业绩并表所至。

公开资料显示,我爱我家旗下拥有“我爱我家”、“相寓”、“伟业顾问”及“汇金行”等多个专业业务品牌,业务范围涵盖房地产全产业链。其中,长租公寓品牌“相寓”所涉及的资管业务是我爱我家及其母公司昆百大A近期主要发展方向,这块领域也是本次胡景晖所引发的舆论风波讨论的中心。

据公司发布的投资者关系活动记录表中数据,我爱我家业务目前覆盖北京、上海、杭州等国内16个大型城市,50余个海外国家和地区。2015年至2017年一季度,新房业务收入分别为9亿元,17亿元,3亿元,资管业务收入分别为4.3亿元,7.8亿元,2.1亿元,经纪业务收入分别为34.3亿元,55.4亿元,13.8亿元。从数据来看,公司经济业务占主导位置,资管业务占比也越来越高。

对于公司的住宅资产管理业务,据我爱我家公开资料,其分为分散式公寓管理(相寓Home)和整栋式公寓管理(相寓Park)两种模式。分散式资管通过接受业主委托处理房屋出租事宜,包括受托房屋修整、撮合实现房屋出租、定期代收及转付租金、后期物业管理等;整栋式资管通过标的公司承租整栋公寓,装修后对外出租、收取租金,同时向承租人提供物业管理服务。目前,在管规模分别为27万套、55万间,覆盖城市14座,业主续签率75%。单2017年资产管理业务的持有套数同比增长了60%。

而关于此次舆论焦点的长租公寓业务,在戴德梁行发布的《长租公寓市场发展研究》报告中这样形容目前的长租公寓市场,“作为住房租赁市场的重要组成部分,长租公寓市场将迎来‘最好的时代’。”东方证券研究报告指出,目前我国租赁人口预计为1.9亿人,租赁市场规模已超万亿元。

公司在2017年年报中也强调,“在2018年将完善相寓租住产品图谱,持续进行新产品的研发试点更新迭代,提升相寓服务与产品品质;同时,建立整栋业务事业部,推进B端合作,推进各城市的项目落地及运营管理团队建立。”由此可见,对长租公寓的重视程度。

值得注意的是,我爱我家曾在并购重组时定下业绩对赌协议,承诺2017年、2018年、2019年实现的扣非净利润累计分别不低于5亿元、11亿元以及18亿元。而资料显示,2014年-2016年,我爱我家的净利润分别为-6718万元、1.8亿元、3.2亿元,2017年公司营收81亿元,净利润5.3亿元。

在中介行业竞争如此激烈的背景下,我爱我家如何在两年内实现18亿元的净利润?从财报资料来看,我爱我家对资管业务较为看重。公告显示,“我爱我家将重点发展资管业务。我爱我家主要有新房、二手房、资管三大业务,几乎涵盖了房产所有交易链条,虽然目前二手房经纪业务仍是其主要的收入来源,但随着国内租赁市场的崛起,资管业务或将成为我爱我家未来重要的增长动力。”

不过业绩对赌是否对我爱我家在租赁市场的策略影响很大,为确保实现业绩承诺,加速囤房追求高租金?

从公司此前对对赌业绩的回应称:“对赌业绩目标的完成并没有非常大的难度,净利率达到6%左右就可以完成目标,实际上已经具备这样的能力。其实公司有很多业绩增长点,以前缺乏股东的支持和资源。此外,资产管理业务和租赁业务可以有效抵御市场波动。”

资管业务竞争激烈

我爱我家从2005年便开始布局资管业务(分散式和集中式长租公寓管理),业务比重逐年增加,但长租公寓前期投入大,相寓运营周期还比较短,仍然处于前期亏损状态。2017年第一季度,相寓净利率为-13.15%。而对于这一块的盈利模式,我爱我家曾称:“资产管理的盈利模式不是赚取租金差,盈利主要来自于免租期。在免租期内将房子租出去,就能赚取免租期剩下期间的租金。盈利的核心是如何尽快把房子租出去,这是运营管理效率的问题。”

从行业上看,另一个房产中介龙头链家与我爱我家竞争激烈。

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